Розумний дім

Каталог статей

Що таке ...

Помилкою було б вважати інтелектуальний офіс подобою «розумного будинку» з автоматично відкриваємими дверима, кондиціонерами, що працюють від єдиного пульта управління, і кавовим автоматом, який можна привести у дію, не сходячи з місця. Єдиного визначення високотехнологічного офісу немає - це все-таки штучна пропозиція. Але основний зміст «інтелектуальності» не потурання примхам співробітників офісу, а максимальна економічна ефективність споруди - за рахунок розумних витрат ресурсів, перш за все електроенергії.

Але не будемо вас розчаровувати: єдина система управління всіма системами будівлі тут і правда мається на увазі. Вона зазвичай називається BMS (від англ. Building Management System - система управління будівлею). «Як правило, такі системи включають в себе вентиляцію, кондиціювання, опалення, водопостачання, електропостачання, пожежні та охоронні системи безпеки. Хоча існують офісні будівлі, насичені додатковими комп'ютерними елементами, які припускають розміщення в них IT-компаній, - розповідає генеральний директор «Міель - Комерційна нерухомість» Андрій Бушин. - Створення умов безперебійної роботи устаткування, усунення, наприклад, стрибків електроенергії та закладення фальшпідлог і фальшпотолків ще на етапі будівництва полегшують підбір офісу, надаючи вибір подібним організаціям». За словами менеджера департаменту консалтингу компанії Becar Commercial Property Moscow Костянтина Корольова, в систему керування будинком можуть входити також управління доступом у приміщення та діагностика інженерних мереж, що дозволяє локалізувати більшість поломок. «В інтелектуальному будинку враховується все, аж до того, наскільки яскравим має бути освітлення транзитних приміщень у залежності від ступеня зовнішньої освітленості в конкретний момент часу, - говорить Корольов. - BMS дозволяє дублювати і резервувати життєво важливі для бізнесу системи».

Причому важливий момент - саме єдиний центр управління всією системою: просто нашпигована автоматикою будівля не буде інтелектуальною, якщо різні системи працюють незалежно одна від одної. Це і плюс, і мінус такої будівлі. «Такий проект передбачає єдиний диспетчерський пульт дистанційного керування, який дозволяє підтримувати необхідний клімат в приміщеннях круглий рік і оперативно реагувати на будь-які неполадки. А з точки зору охоронних систем єдина ув'язка забезпечує більш ефективний контроль безпеки, - говорить Бушин. - Хоча існує тут і значний недолік - можливість відключення всіх необхідних елементів для роботи всього будинку з одного приміщення».

... Хто такий

Зрозуміло, що дозволити собі таке «просунуте» приміщення можуть не найбідніші - в основному сировинні - компанії. Хоча ставки оренди в таких центрах не надто відрізняються від середньоринкових для офісу А-класу, просто такого роду пропозицій майже немає. А ось вартість площ, спеціально підготовлених для розміщення високотехнологічних компаній, помітно вища середньої - собівартість будівництва теж висока.

З існуючих в Москві «розумних» офісів відзначити можна адміністративні будівлі «Газпрому» і «Лукойлу», «Альфа Арбат Центр», де знаходиться штаб-квартира «ТНК-ВР». «Прикладом «інтелектуальної» офісної будівлі для IT компаній виступає Hi-Tec House на Великій Академічній вулиці, реалізований групою компаній «Статус» і компанією "Стек Груп"», - розповідає Бушин.

Крім того, до інтелектуальних центрів відносять, що не дивно, ММДЦ «Москва-Сіті», БЦ «Аврора Бізнес Парк», «Дукат Плейс III», «Царьов сад» (перший такого роду об'єкт на столичному ринку), «Кантрі Парк», будівля НК «Юкос».

До речі кажучи, не зовсім вірним буде логічне на перший погляд припущення, що «розумний» офіс відноситься до А-класу за визначенням. Це не завжди так. «Критерії присвоєння «класовості» будівлям досить розпливчасті і не завжди мають на увазі наявність якісної IT-інфраструктури, а можуть бути присвоєні за рахунок місця розташування, архітектурного рішення, інженерних систем, конструктивних особливостей будівлі чи підземної парковки», - говорить Костянтин Корольов. При цьому, як додає Андрій Бушин, істотна частина характеристик будівлі класу А взагалі не затребувана IT-компаніями - вони часто потребують такі приміщення для бек-офісів.

Ще одна важлива властивість «розумних» офісів: їх інтелект має свій термін придатності. НТП - річ стрімка, і, скажімо, технічні новинки 90-х зараз викличуть тільки розчулення (згадаймо мобільні телефони розміром з хорошу цеглу і т. п.). Так і сьогоднішні новинки застарівають досить швидко: у середньому «розумним» офісам дають 5-7 років для збереження титулу високотехнологічності. На думку Корольова, і того менше: «Через 4-5 років після запуску ефективність роботи систем повинна залишитися приблизно на тому ж рівні.

Природно, на ринку подібних систем постійно з'являються все більш досконалі зразки, проте 3-5 років будь-яка будівля буде оптимально працювати без будь-яких удосконалень», - вважає експерт. А ось на думку Бушина, «інтелектуальним» офіс зможе залишатися вдвічі довше: «На сьогоднішній день прогрес у галузі нових технологій достатньо високий, а кожний новозбудований «розумний» будинок в чомусь переважає існуючий. Але основний принцип при цьому зберігається, тому, на мій погляд, реалізований «інтелектуальний» бізнес-центр буде економічно ефективним протягом 10 років».

Джерело: http://rozum-domu.at.ua/