Розумний дім

Каталог статей

Який у вашого будинку IQ?

Як визначити IQ будівлі?

В даний час на російському ринку нерухомості не існує загальноприйнятого трактування поняття «Інтелектуальна будівля». Заради справедливості додамо, що і на Заході його концепція постійно міняється і доповнюється. У сучасному уявленні ступінь «інтелектуальності» будівлі не визначається тільки технічним оснащенням.

«Традиційно при описі «інтелектуальної» будівлі виділяють чотири ключові складові: структуру, системи, обслуговування і управління. Сьогодні «інтелектуальна» будівля визначається як будівля ефективна і «здорова», — говорить аналітик офісної нерухомості компанії Colliers International Регіна Лочмеле. — Акцент робиться не тільки на впровадженні технологічних новинок і використанні ресурсозберігаючих систем. У сучасній «інтелектуальній» будівлі особливо важливо забезпечити як фізичне, так і психологічне здоров'я людей».

Інша обов'язкова складова — наявність комп'ютерної або контроллерной системи управління різним інженерним устаткуванням. Чим більше підсистем охоплено управлінням, тим більш «розумним» вважається будівля (тому вважати будівлю «інтелектуальною» через наявність складної електронної «начинки» не зовсім неправильно). У загальних рисах суть «розумної» будівлі можна описати так: комп'ютерна система, яка самостійно збирає інформацію про температуру, вологість повітря, про рівень освітленості і інші параметри стану навколишнього середовища і мікроклімату в приміщенні і посилає управляючі сигнали інженерному устаткуванню, яке коректує поточний стан будівлі.

Наприклад, при пожежі автоматика відключить вентиляцію і кондиціонери, поверне камери відеоспостереження до осередку загорання, приведе в дію системи пожежогасіння і димовідведення, при пошкодженні водопровідних або газових труб ізолює пошкоджені ділянки. У порожніх приміщеннях буде вимкнене світло і понижена інтенсивність вентиляції. Система управління здатна погоджувати роботу інженерних систем, оцінюючи стан сенсорів, датчиків, відпрацьовуючи команди з пультів управління залежно від часу доби, пори року і т.п.

Для того, щоб будівлю можна було назвати «інтелектуальною», в нім повинні функціонувати з три десятки різних систем, зокрема системи управління ліфтами, вентиляцією, кондиціонуванням, енергоживленням, подачею холодної і гарячої води, телефонним зв'язком, доступом в інтернет, локальною мережею і ін. До основних засобів і систем забезпечення інтелектуальних будівель також належать програмні і апаратні засоби захисту інформації; охоронна і пожежна сигналізації; системи обмеження доступу в приміщення; внутрішнє відеоспостереження; контроль освітлення і використання електроенергії і комунальних ресурсів.

«Інтелектуальними» також вважаються будівлі Московського міжнародного будинку музики, «Берлінський будинок», конгрес-центр МПС РФ, «Башта на Павелецькій», аеропорт «Домодєдово», спортивний комплекс Olympic Star, «Аврора бізнес-парк», адміністративні будівлі Лукойлу, Газпрому, Ощадбанку, п'ятизіркові готелі «Маріотт», «Балчуг Кемпінськи», «Шератон Килим», «Метрополь», «Національ» і інші будівлі. Але визначити дійсний ступінь їх «інтелектуальності» складно.

Будівельників можна зрозуміти: вони переслідують цілком конкретну мету — привернути увагу покупців. Адже при всіх «наворотах» зовні інтелектуальна будівля нічим не відрізняється від звичайного об'єкту, і на перший погляд різниця помітна тільки за вартістю продажу або оренди. Оснащення «інтелектом» будівлі класу А підвищує його собівартість на 25–35%. При продажі або здачі в оренду «розумні» системи збільшують рентабельність будівлі на 40–60%. Проте раніше девелоперу доведеться детально пояснити недосвідченому і консервативному російському клієнту, що таке «інтелектуальна» будівля і чому його будівництво і оренда обходяться дорожче. Далеко не всі клієнти готові платити за «розумні системи», в перевазі яких можна переконатися після декількох місяців експлуатації.

Будинок з розумом

«Інтелектуальні» житлові будівлі в основному є особняками і знаходяться в Підмосков'ї.

Хоча деякі ріелтори вважають, що «інтелектуальні» житлові будинки в межах міста все-таки є, називаючи як приклади «Пори року», «Патріарх», «Віденський будинок», «Коперник» і «Чайку».

Якщо попит на офісні «інтелектуальні» будівлі пожвавлюється дефіцитом комерційної нерухомості класу А, то в житловому секторі головну роль при оснащенні будинку або квартири «інтелектом» грають побажання господаря і питання престижу. На сьогоднішній день можливість зробити квартиру «інтелектуальною» сприймається швидше як гра для дорослих. Потенційні замовники «розумних» систем — молоді люди, які часто не мають в своєму розпорядженні потрібної кількості грошей, а ті, хто міг би собі це дозволити, — дуже консервативні в смаках і віддадуть перевагу, наприклад, охоронцеві у дворі і триметровій огорожі замість «розумної» системи сигналізації.

Людський чинник

Крім всього іншого, повільне розповсюдження «інтелектуальних» будівель пов'язують з недоліком кваліфікованих фахівців. Справа в тому, що крім установки системи «розумний будинок» необхідне і подальше професійне управління об'єктом. Експерти ринку нерухомості сходяться на думці, що в Росії до цього часу не вивчений ринок устаткування для «інтелектуальних» будівель, не існує довгострокової аналітики по їх експлуатації і критеріїв надійності використання подібних систем.

На вітчизняному ринку у сфері управління елітною і тим більше «інтелектуальною» нерухомістю ефективно працюють лише декілька компаній, які здатні запропонувати високий рівень сервісу. Відсутність стандартів приводить до того, що кожен виробник створює замкнуту систему устаткування, орієнтованого тільки на власний бренд. Це створює залежність клієнта від компаній, що управляють, які часто працюють як дочірні підприємства компаній-власників «розумних» будівель. До того ж для мешканців і орендарів «інтелектуальність» значно підвищує експлуатаційні витрати. Можливо, саме тому забудовники не хочуть ризикувати, запроваджуючи дорогі пристрої.

Варто відмітити, що через високу вартість «інтелектуальних» систем їх не можна сприймати як засіб збереження грошей. Річ у тому, що на Заході подібні проекти здійснюються виключно на кредитні засоби, головний момент — економія електроенергії, палива для котельних, зарплати обслуговуючого персоналу. Але поки що в Росії низькі ціни на тепло, воду і електроенергію, невеликі зарплати обслуговуючого персоналу і дуже висока вартість кредитних ресурсів. Тому у нас вже встигли розчаруватися в «інтелектуальних» будівлях. За словами Р. Лочмеле, практика ринку офісної нерухомості Москви свідчить, що в даний час основними орендарями приміщень в «інтелектуальних» або таких, що наближаються до них по характеристиках будівлях є крупні міжнародні компанії, а частка російських фірм незначна.