Розумний дім

Каталог статей

За аналогією з "елітними", "інтелектуальність" приписують сотням офісних і житлових будівель Москви. Наявність будь-якої нетипової електронної "начинки" служить для власника приводом назвати офісну будівлю інтелектуальною і збільшити її вартість при продажу або здачі в оренду. Попит на "розумні" будинки для житла теж диктується швидше міркуваннями престижу, а не доцільності.

Як визначити IQ будівлі?

В даний час на російському ринку нерухомості не існує загальноприйнятого трактування поняття "інтелектуальна будівля". Справедливості заради додамо, що і на Заході його концепція постійно змінюється і доповнюється. У сучасному представленні ступінь "інтелектуальності" будівлі не визначається тільки технічним оснащенням.

"Традиційно при описі "інтелектуальної будівлі" виділяють чотири ключові складові: структуру, системи, обслуговування і управління. Сьогодні "інтелектуальна будівля" визначається як будівля ефективна і "здорова", - говорить аналітик офісної нерухомості компанії Colliers International Регіна Лочмеле.

Акцент робиться не тільки на впровадженні технологічних новинок і використанні ресурсозберігаючих систем. У сучасній "інтелектуальній" будівлі особливо важливо забезпечити як фізичне, так і психологічне здоров'я людей".

За словами Р. Лочмеле, "інтелектуальний" офіс розглядається не просто як об'єкт нерухомості для розміщення персоналу і обладнання, а як важливий інструмент, що сприяє досягненню завдань що стоять перед компанією. "Інтелектуальний" офіс дозволяє уникнути "синдрому нездорової будівлі" (sick building syndrome), який іноді виникає у тих, хто працює в будинку, побудованому з матеріалів з домішкою небезпечних для здоров'я компонентів. Про цей аспект "інтелектуальності" нерухомості російські девелопери не замислюються зовсім.

Інша обов'язкова складова - наявність комп'ютерної або контроллерної системи управління різним інженерним устаткуванням. Чим більше підсистем охоплено управлінням, тим більш "розумною" вважається будівля (тому вважати будівлю "інтелектуальною" через наявність складної електронної "начинки" не зовсім неправильно). У загальних рисах суть "розумного" будинку можна описати так: комп'ютерна система, яка самостійно збирає інформацію про температуру, вологість повітря, про рівень освітленості й інші параметри стану навколишнього середовища і мікроклімату в приміщенні і посилає управляючі сигнали інженерному устаткуванню, яке коректує поточний стан будівлі.

Наприклад, при пожежі автоматика відключить вентиляцію і кондиціонери, поверне камери відеоспостереження до осередку займання, приведе в дію системи пожежогасіння і димовидалення, при пошкодженні водопровідних або газових труб ізолює пошкоджені ділянки. У порожніх приміщеннях буде вимкнене світло і знижена інтенсивність вентиляції.

Система управління здатна погоджувати роботу інженерних систем, оцінюючи стан сенсорів, датчиків, відпрацьовуючи команди з пультів управління залежно від часу доби, пори року і т. п.

Для того щоб будівлю можна було назвати "інтелектуальною", в ній має функціонувати близько трьох десятків різних систем, у тому числі системи управління ліфтами, вентиляцією, кондиціонуванням, енергоживленням, подачею холодної і гарячої води, телефонним зв'язком, доступом в інтернет, локальною мережею і ін. До числа основних засобів і систем забезпечення інтелектуальних будівель також належать програмні і апаратні засоби захисту інформації; охоронна і пожежна сигналізації; системи обмеження доступу в приміщення; внутрішнє відеоспостереження; контроль освітлення і використання електроенергії і комунальних ресурсів.

Майже всі столичні девелопери, впроваджуючи один або кілька автоматизованих елементів, поспішають назвати свій об'єкт "інтелектуальним". На думку директора департаменту офісної нерухомості та інвестицій компанії Colliers International Олега Мишкіна, більшість недавно побудованих в Москві будівель класу А відноситься до "інтелектуальних". "Можна з упевненістю сказати, що такі будівлі, як Boulevard Ring Office Building на Чистопрудному бульварі, проект компанії Enka в "Москва-Сіті", "Кантрі-Парк" і багато інших обладнані такими системами", - уточнює він.

"Інтелектуальними" також вважаються будівлі Московського міжнародного будинку музики, "Берлінський дім", конгрес-центр МПС РФ, "Вежа на Павелецькому", аеропорт "Домодєдово", спортивний комплекс Olympic Star, "Аврора бізнес-парк", адміністративні будівлі ЛУКОЙЛу, Газпрому , Ощадбанку, п'ятизіркові готелі "Маріотт", "Балчуг Кемпінські", "Шератон Палас", "Метрополь", "Національ" та інші будівлі. Але визначити дійсну ступінь їх "інтелектуальності" складно.

Будівельників можна зрозуміти: вони переслідують цілком певну мету - привернути увагу покупців. Адже за всіма "наворотами" зовні інтелектуальна будівля нічим не відрізняється від звичайного об'єкту, і на перший погляд різниця помітна тільки за вартістю продажу або оренди. Оснащення "інтелектом" будівлі класу А підвищує його собівартість на 25-35%.

При продажу або здачі в оренду "розумні" системи збільшують рентабельність будівлі на 40-60%. Проте перш девелоперу доведеться детально пояснити недосвідченому і консервативному російському клієнту, що таке "інтелектуальна" будівля і чому його будівництво і оренда обходяться дорожче. Далеко не всі клієнти готові платити за "розумні системи", у перевазі яких можна переконатися через кілька місяців експлуатації.

Будинок з розумом

"Інтелектуальними" житловими будівлями в основному є особняки і знаходяться в Підмосков'ї. "Мінімальний набір для приватного будинку включає автономне опалення, водо-та газопостачання, охоронні та пожежні системи, управління електроенергією, сервісні служби (чищення басейну, полив газону, закриття та відкриття рольставней), систему оповіщення", - відзначає керуючий директор компанії Blackwood Марина Маркарова. На її думку, багатоквартирність обмежує багато функцій "інтелектуальної" будівлі, а деякі робить в принципі неможливими.

Хоча деякі ріелтори вважають, що "інтелектуальні" житлові будинки в межах міста все-таки є, називаючи в якості прикладів "Пори року", "Патріарх", "Віденський дім", "Коперник" і "Чайку".

Якщо попит на офісні "інтелектуальні" будівлі підстьобується дефіцитом комерційної нерухомості класу А, то в житловому секторі головну роль при оснащенні будинку або квартири "інтелектом" грають побажання господаря і питання престижу. На сьогоднішній день можливість зробити квартиру "інтелектуальною" сприймається скоріше як гра для дорослих. Потенційні замовники "розумних" систем - молоді люди, які часто не мають в своєму розпорядженні потрібної кількості грошей, а ті, хто міг би собі це дозволити, - занадто консервативні у смаках і віддадуть перевагу, наприклад, вартовому у дворі і триметровому паркану, а не "розумній" системі сигналізації.

На думку М. Маркарової, для основної частини клієнтів наявність системи "розумний будинок" - це не перший і навіть не другий вирішальний фактор при виборі житла. Крім об'єктивних фінансових причин поширенню "інтелектуальних" будинків заважають забобони. Побутує хибна думка, що "розумний" будинок вкрай складний в управлінні, його не можна довірити дітям і літнім людям. Економія ресурсів і зручність управління покупцями враховуються рідко.

Людський фактор

Крім усього іншого, повільне розповсюдження "інтелектуальних" будинків пов'язують з нестачею кваліфікованих фахівців. Справа в тому, що крім установки системи "розумний будинок" необхідно і подальше професійне управління об'єктом.

Експерти ринку нерухомості сходяться на думці, що в Росії до цих пір не вивчений ринок устаткування для "інтелектуальних" будинків, не існує довгострокової аналітики по їх експлуатації і критеріїв надійності використання подібних систем.

На вітчизняному ринку у сфері управління елітної і тим більше "інтелектуальної" нерухомості ефективно працюють лише кілька компаній, які здатні запропонувати високий рівень сервісу. Відсутність стандартів приводить до того, що кожен виробник створює замкнуту систему устаткування, орієнтованого тільки на власний бренд. Це створює залежність клієнта від керуючих компаній, які часто працюють як дочірні підприємства компаній-власників "розумних" будинків. До того ж для мешканців і орендарів "інтелектуальність" значно підвищує експлуатаційні витрати. Можливо, саме тому забудовники не хочуть ризикувати, впроваджуючи дорогі пристрої.

Варто зауважити, що через високу вартість "інтелектуальних" систем їх не можна сприймати як засіб збереження грошей. Справа в тому, що на Заході подібні проекти здійснюються виключно на кредитні кошти, головний момент - економія електроенергії, палива для котелень, зарплати обслуговуючого персоналу. Але поки в Росії низькі ціни на тепло, воду і електроенергію, невеликі зарплати обслуговуючого персоналу і дуже висока вартість кредитних ресурсів. Тому у нас вже встигли розчаруватися в "інтелектуальних" будівлях. За словами Р. Лочмеле, практика ринку офісної нерухомості Москви свідчить, що в даний час основними орендарями приміщень у "інтелектуальних" або таких, що наближаються до них за характеристиками будівлях є великі міжнародні компанії, а частка російських фірм незначна.

Кайдо КААРМА Директор відділення "Парк Тауерс" управління новобудов компанії "МІЕЛЬ-Нерухомість":
- "Розумні" будинки на Заході представляють собою квартиру, обладнану різними системами, що дозволяють зробити проживання максимально комфортним. Частиною апаратури власник може дистанційно керувати через супутниковий зв'язок. "Розумний" будинок допомагає мешканцям вирішувати безліч побутових питань.

У Москві такі квартири - рідкісне явище. "Інтелектуальними" будівлями у нас називаються квартири і офіси, обладнані сенсорними датчиками або найпростішими комп'ютерами, що дозволяють економити електроенергію і тепло. Установка таких приладів коштує не дуже дорого, їх наявність практично не позначається на собівартості житла. Тим не менше забудовники впроваджують ресурсозберігаючі технології і виставляють їх як "родзинки", яка істотно здорожчує вартість квартир.

У центрі Москви побудовано кілька таких будинків: наприклад, на набережній Фрунзе, в Малому Левшінском провулку. Головною їх перевагою оголошена функціонуюча система "розумний будинок". Але до західних стандартів smart building цим новобудовам, звичайно, далеко. Найчастіше при проведенні ремонту в новобудові власники самі обладнують квартири складною електронікою.

Оскільки це віяння відносно нове, на вторинний ринок така нерухомість ще не потрапляла. Втім, і попит на житло, оснащене "розумними" системами, не сформований. Пов'язано це, на мій погляд, з російським менталітетом: нові технології досить повільно прищеплюються в нашій країні. Напевно, має пройти якийсь час, щоб "розумні" будинки стали по-справжньому популярні.

Юрій БОГДАНОВ Директор департаменту інформаційних технологій, заступник генерального директора інвестиційно-будівельної групи компаній "СУ-155":

- Москва як найбільший адміністративний центр має особливі економічні, технологічні та адміністративні умови існування. Тут постійно доводиться вирішувати проблеми виділення комунікацій, перерозподілу навантаження на інженерні системи життєзабезпечення, ефективного використання енергії.

Тому вже зараз важливо спиратися на автоматизацію управління будівлею. Це дозволяє точніше враховувати і планувати витрати на експлуатацію будівлі, розподіляти між орендарями плату за використання електрики, паркування або інших ресурсів, своєчасно виставляти рахунки та ефективно керувати всіма ресурсами будинку через єдину систему. Впровадження системи "інтелектуальної" будівлі дозволяє значно скоротити кількість обслуговуючого персоналу.

Інтегроване управління безпекою спрощує процес страхування майна і забезпечує захист людей і власності. Єдиний мінус "інтелектуальної" будівлі - її значна вартість. Але, вклавши велику суму спочатку, пізніше можна заощадити набагато більше коштів. Підраховано: протягом трьох-п'яти років "розумний" будинок окупає себе.

Правда, поки будівельний комплекс Москви знаходиться на початковому етапі створення інфраструктури для "інтелектуальних" будинків.

Ераст ЖІРЯКОВ Керівник будівельних проектів ЗАТ "МІАН-Девелопмент":

- До категорії "інтелектуальних" будинків відносяться тільки ті, які оснащені конкретними опціями. Мова не йде просто про наявність будь-якої нетипової електронної "начинки".Технологія "розумний будинок" все більше і більше використовується при будівництві житлових будинків у Москві, адже вона не тільки дозволяє власнику квартири управляти своїм житлом з будь-якої точки світу, але й дає можливість запрограмувати всі домашні процеси. Будь-які електронні пристрої, що знаходяться в будинку, будь то домофон або відеотелефон, камера спостереження або кондиціонер, легко підключаються до системи "інтелектуальний будинок". У такому форматі, наприклад, реально провести відеоконференцію.

Всі інженерні системи "розумного" будинку об'єднані в одну мережу і управляються за допомогою одного диспетчерського пульта. Крім того, "інтелектуальна" будівля має здатність попереджати власника про можливі неполадки. Набір опцій допомагає оптимізувати роботу всіх систем забезпечення життєдіяльності будівлі, зробити її більш безпечною: радіатори опалення будуть підтримувати задану температуру, при виявленні протікання всі водопровідні крани автоматизовано перекриються. Ще один безперечний плюс широкого використання системи "розумний будинок" полягає в економії електроенергії. Як кажуть архітектори, будинок - це "машина для житла", а яка сучасна машина може обійтися без сучасної інженерії? Так що "розумний" будинок - це скоріше не данина моді, а вимога нашого часу.

Джерело: http://rozum-domu.at.ua/