Розумний дім

Каталог статей

Ця будівля має 10-річну історію - «захопивши» Радянський Союз і його падіння, кризу становлення ринку, дефолт і нинішню «стабілізацію». За ці 10 років у нього було вкладено близько $ 140 млн, але зараз його вартість оцінюється більш ніж у 2,5 рази більше - майже в $ 400 млн. Значну частину цієї суми в будівництво будівлі вклав Глобекс-банк, розташований по сусідству. Фасад бізнес-центру проектував Михайло Посохін, син іншого Михайла Посохіна, що спроектував сталінську висотку на Барикадній, що ще ближче, ніж банк-інвестор. Колишній довгобуд перетворився в те, що сьогодні називають найкращою офісною будівлею Москви. Наприклад, найбільший інвестор Merrill Lynch, чиї відділення знаходяться в десятках країн світу, виходячи на російський ринок, вирішив зупинитися саме тут. На Новинському бульварі, 31.

«Тато» і «мама» проекту

Проект під назвою «Новинський, 31», якому ріелтори присвоїли вищу категорію «А +», відомий багато років, проте тільки в квітні відбулося його офіційне відкриття. На той момент більша частина площ вже була здана в оренду таким компаніям, як Shell і «Исток», а на нижніх поверхах працювала торгова зона. Будівля була красивою зсередини та вражаючою зовні. Важка квадратна геометрія архітектури полегшена чотирма башточками зверху.

Внутрішній стрижень - високий атріум, 9 поверхів вгору, увінчаний скляним куполом, проливачим світло на білосніжну підлогу і дзеркальні стіни, за якими ховалися вікна офісної частини будівлі. Багато білого штучного каменю, димчасто-блакитного скла й темного дзеркала. Є зелень, але гостро не вистачає води, хоча штучні водойми багато хто тепер називає поганим тоном. Але тут, в блакитно-білосніжному інтер'єрі цей «поганий тон» не зашкодив би.

«Тато» і «мама» цього проекту - ВАТ «Новинський бульвар, 31» і девелоперська компанія «Стольний град». Причому, «тато» увібрав у себе банк «Глобекс» і Уряд Москви. Більше всього «батьки» люблять у своєму дітищі його інтелектуальність, те, що в професійному колі називають «смарт-хаус».

Спеціальна бізнес-програма, встановлена в будівлі, сама виставляє орендарям рахунки, в той же час надаючи всі розрахунки, система датчиків визначає джерело задимлення, а технологія Wi-Fi дозволяє працювати на персональному комп'ютері без проводового під"єднання. Про інтелектуальні здібності «Новинського Пасажу» «тато» і «мама» готові розповідати довго, але ми дізнаємося про це нижче. Поки ж про те, що довелося пережити проекту на шляху до сонця.

Народження

Історія «Новинського Пасажу» почалася ще на початку 1990-х. У ті знаменні часи ділянку землі, на якій сьогодні височіє новенький діловий центр, займав житловий будинок, а також адміністративні будівлі, серед яких був навіть «Промстройкомплект» і служба дорожнього господарства. Незадовго до історичного 1991-го року Спілка композиторів на чолі з Тихоном Хренніковим виступила з пропозицією побудувати на добротному земельному наділі Будинок музики. Той самий, який через 10 років утворився недалеко від Павелецької площі, поруч з Riverside Tower.

Але це буде пізніше. Пропозиція про будівництво Будинку музики розглядалася і обговорювалася, коли радянська влада раптом виявилася поваленою. Тоді проект Будинку музики був визнаний, як зараз говориться (а тоді це слово тільки починало входити у вжиток), «некомерційним». Будівництво Будинку музики вирішено було відкласти, а на гарній ділянці звести таку будівлю, яка зможе себе окупити і принести Уряду міста Москви дохід. Проектів було багато, один з яких - готельно-офісний комплекс класу «люкс» - навіть привернув увагу іноземних інвесторів. Вони довго метушилися навколо проекту, але і їм не судилося вкласти свої «довгі» гроші в російське будівництво. У результаті 6-річних пошуків «комерційного проекту» схвалення отримав «Новинський». Тут закінчується історія земельної ділянки за адресою Новінський б-р, 31 і починається історія конкретного проекту «Новинський, 31». До того часу пляму забудови ось вже як декілька років було розчищено, і добротна земля чекала першого каменя.

У 1996 р. Уряд Москви з перемогою провів переговори з МЗС Туреччини, і турецький «Ексімбанк» надав велику кредитну лінію. У тому ж році під будівництво торгово-офісного комплексу було створено ВАТ «Новинський бульвар, 31», куди в якості засновників та акціонерів увійшли уряд Москви, будівельна компанія «Ентес» (Туреччина) і АТ «Мосінжстрой». Останнє внесло до статутного фонду свою роботу в якості підрядника. Генпідрядником виступила «Ентес». Роботи почалися, і земля прийняла довгоочікуваний перший камінь. Варто зауважити, що в той час в урядах різного рівня йшла судомна підготовка до святкування 850-річчя Москви, і «Новинський, 31» увійшов до числа пріоритетних «святкових» проектів.

Угоди були підписані, ролі розподілені, робота кипіла, і тут грянув 1998. Турецькі інвестори зупиняють кредитні лінії, турецькі будівельники вже не можуть нічого відкликати, а просто зупиняють роботи. Проект «Новинський, 31» заморожується. До того часу вже побудована готова «коробка» будівлі з тепловим контуром. Так що за два роки пошуків нового інвестора будівля залишалася захищеною, і всередині було тепло.

Починається найважчий період - з'ясування стосунків зі старими акціонерами, і пошук нових. У 2000-му за реанімацію проекту взявся банк «Глобекс», який спочатку хотів орендувати там для себе приміщення. Нинішні керівники проекту згадують той період з жахом і піднесенням. «З банком «Глобекс» було підписано 37 (!) нових угод, поручительств, гарантій та ін!» - Вигукує гендиректор ВАТ «Новинський бульвар, 31» Віктор Штиль. Банк викуповує частки «Ентеса» і «Мосінжстроя». Банк формує жорсткі умови - акціонерами повинні бути двоє: уряд Москви, що володіє правами оренди земельної ділянки на 49 років, і сам банк. У першого 25% «мінус» 1 акція, а у другого (але, по суті, першого) - 75% «плюс» 1 акція. До речі, старі засновники з повагою відгукуються про «вдумливий та раціональний» підхід банку до проекту, не дивлячись на те, що банк «вийшов» на проект з відомою часткою випадковості - офіс банку розташовувався (і донині розташовується, хоч і готується до переїзду) через дорогу , навпроти Новинського, 31.

На той момент будівля вимагала оздоблювальних робіт та інженерного забезпечення, тобто інтелектуальної начинки, якою вона так славиться. На все це пішло близько двох років. На цьому історія народження торгово-офісного центру закінчується, і починається інша, зовсім нова і нам поки невідома історія. Історія життя.

Тіло

«Новинський Пасаж» побудований на одній з кращих майданчиків Москви - Кудрінської площі, і сьогодні представляє собою не тільки «найрозумнішу» офісну будівлю столиці, але й найбільшу. У Москві ще не бувало офісного комплексу, корисна площа поверху якого була б більше 6 тис. кв.м при загальній площі близько 80 тис. кв.м. Настільки значний розмір поверху - частина загальної бізнес-концепції, яка дозволяє орендареві посадити на одному поверсі максимальну кількість підрозділів, оскільки орендарі тут всі великі. Для цих цілей був також спроектований певний крок колон, які проходять крізь всю будівлю - 8 на 8 м.

Ці 80 тис. кв.м розділені на 11 поверхів, два з яких під, а 9 - над землею. Три поверхи, площею близько 15 тис. кв.м, частково зайняв торговий центр, «Рамстор», заради присутності тут, навіть поміняв формат. Тут він позиціонує себе як магазин бізнес-класу, що позначилося і на асортименті, і на внутрішній організації торгівлі. Невеликий магазин з акуратною вкладкою. «Фаст-фудам» в бізнес-центрі «сісти» не вдалося. Зона харчування представлена 8-ма маленькими ресторанчиками і кафе, і вважається «якорем» всього центру, оскільки саме цей сегмент привертає в торгову зону «зовнішніх» відвідувачів.

Офісна і торговельна частини, зрозуміло, одна від одної ізольовані окремими входами, парковками і звуконепроникними перегородками. Крім двох цих сегментів, тут також представлений і третій, дозвільний. Розробники концепції бізнес-центру запланували проведення в «атріумі» безлічі заходів за допомогою широкої мережі моніторів і відеотрансляції, і без її допомоги.

Офіси зайняли 40 тис. кв.м на семи поверхах, причому восьмий, найдорожчий поверх, поки залишається вакантним, оскільки буде здаватися в повній обробці. Один з найбільших інвестиційних банків світу - Merrill Lynch - веде переговори про відкриття свого офісу в Росії, і в якості офісу вибрав восьмий поверх «Новинського Пасажу». Керівник відділу маркетингу «Новинського» Тетяна Кошелєва розповідає, що іноземні орендарі такого рівня дуже довго і вдумливо приймають рішення. Незважаючи на те, що спочатку «Новинський» пропонував під оренду площі від 1 тис. кв.м, 8-й поверх планується зробити експериментальним, розбити його на маленькі приміщення і здавати за більш високими ставками.

У торгово-діловому центрі є також власна підземна та наземна парковка (160 і 300 місць відповідно), яку зовсім скоро планується збільшити до 600 місць, а після будівництва другої черги «Новинського» вона збільшиться ще більше.

«Новинський Пасаж» володіє власною системою логістики та складськими площами, які зайняли «мінус перший» поверх. На «мінус другому» розташувався підземний паркінг.

У будівлю можна потрапити через 7 входів, 2 з яких ведуть у офісну частину, та 5 - у торговельну, доступ куди дозволено всім. Переміщатися всередині будівлі можна на 21 ліфті OTIS.

Зовні будівля облицьований природним гранітом, а внутрішній атріум виконаний у легкому сучасному стилі, із застосуванням скла і штучного каменю. Вестибюлі оброблені гранітними плитами, а коридори і сходи - керамогранітною плиткою. Стіни виконані з залізобетону, а внутрішні, не несучі перегородки - з гіпсокартону. Вся внутрішня обробка здаваємих в оренду приміщень здійснюється за бажанням і за рахунок орендаря.

Вищому класу відповідають не тільки фізичні параметри будівлі, а й інженерно-технічні. Інтелектуальна начинка «Новинського Пасажу» - це автоматизація інженерії, управління бізнес-процесами та проведення масових заходів як додаткове джерело доходу. У даному випадку ми говоримо про такого роду «інтелектуалізацію», яка приносить власнику оптимальний дохід.

Мозок

Це те, чим найбільше пишаються девелопери «Новинського» - спеціальна програма, що управляє бізнес-процесами «в офісі». Так, комп'ютерна система, що зберігає в базі даних усіх орендарів та умови договорів з ними, самостійно контролює взаємини з ними, полегшуючи життя людям. Ця програма сама управляє розрахунками орендних платежів, виставляє рахунки і контролює оплату. «Розумна» система дозволяє вирішити всі проблеми орендаря, починаючи від ремонту і закінчуючи організацією харчування. Програма, створена на основі Microsoft Business Solutions-Axapta, придбана за $ 300 тис. За визнанням гендиректора компанії «Стольний Град» (девелопер «Новинського Пасажу») Костянтина Гусакова, така організація бізнес-процесів, якої немає в найкращих будинках Європи, дозволяє залучити в діловий центр самих надійних та престижних орендарів. «Ця будівля - наш актив, - каже Костянтин, - а не тільки джерело доходу».

Друга складова інтелектуальної начинки будівлі - автоматизація управління інженерними та технічними системами. Третя - набір додаткових послуг, що дозволяють приносити власнику додатковий дохід. У випадку «Новинського Пасажу», це система моніторів і відеотрансляції, що дозволяє продавати площі під рекламні цілі. Вона обійшлася засновникам у $ 0,5 млн.

Сам Костянтин Гусаков вважає за краще не вживати термін смарт-хаус, аргументуючи свою думку жартом про слона: «Слона привели в темну кімнату, а до нього - трьох осіб і попросили на дотик визначити, що перед ними. Один помацав ногу і сказав - колона. Другий помацав хобот - змія, , а третій вхопився за хвіст і закричав, що це якийсь страшний звір». Те ж саме, на його думку, відбувається зараз і з поняттям «смарт-хауса».

Кістяк

Як вже говорилося, орендарі в «Новинським Пасажі» - як на підбір. Компанії всі великі і багаті, і, що радує, співвідношення іноземних та російських бізнес-гігантів у «Новинським Пасажі» становить майже 50/50. З огляду на зростання частки вітчизняних орендарів в інших офісних будівлях класу «А», це зростання можна вважати тенденцією і насолоджуватися патріотичною радістю.

Договори, укладені з орендарями як торговельної, так і офісної зони, складені досить жорстко. У середньому, на 5 років з можливістю пролонгації ще на 5 років і за досить високими ставками. Перші віддають сьогодні від $ 700 до $ 2500 за кв.м на рік, а другі - $ 650. При цьому страховий депозит складає орендну плату за три місяці, а саму орендна плата виплачується щокварталу.

На сьогоднішній день здані вже 86% офісних і 90% торговельних площ. Незаселеним залишається 8-й поверх під куполом, на який, як уже говорилося вище, зараз претендує компанія Merrill Lynch.

Пік оренди будівлі припав на серпень-вересень-жовтень 2003 р., коли за три місяці було укладено 80% договорів, тобто відразу після приймання будівлі Держкомісією. Першим орендарем, з яким у березні 2003 р. був підписаний договір № 1, стала «дочка» «Газпрому», компанія «Інтерпроком». Розподіл площ «Новинського Пасажу» між орендарями зараз виглядає так: близько 15,5 тис. у банку «Глобекс» (який планує об'єднати тут всі свої підрозділи), близько 7 тис. групи компаній Shell, майже 4 тис. - у вітчизняного «Витоку», трохи більше 1 тис. - у Glencore і 500 кв.м. у Vinson & Elkins.

ККД

На сьогоднішній день будівля «Новинського Пасажу» разом з орендою землі та виплаченими податками оцінюється в $ 140 млн, а разом з пакетом укладених договорів, тобто «З бізнесом», вона коштує близько $ 400 млн. Це те, що власники будівлі називають value (цінність). Однак дохід вона почне приносити ще не скоро. За розрахунками, термін окупності (pay-back period) складе мінімум 3,5-4 роки. За перший рік очікуваний дохід складе $ 20 млн, інші роки принесуть мінімум по $ 35 млн.

Власники будівлі впевнені, що його площі будуть заповнені завжди. Тетяна Кошелєва говорить, що інтелектуалізація будівлі не тільки дозволила сформувати коло орендарів високого рівня, але і забезпечила ВАТ «Новинський, 31» його сталість. До речі, незважаючи на існуючу полеміку щодо високої ціни інтелектуалізації та її малої віддачі, оснащення «Новинського Пасажу» бізнес-програмами і системами автоматизації збільшило його вартість незначно. Після проведення структурованої кабельної мережі і датчиків кожен квадратний метр подорожчав у середньому на $ 10, і собівартість його в результаті склала $ 1125. Втім, запровадження спеціального програмного забезпечення обійшлося в додаткові $ 500 тис. У результаті загальна вартість будівлі після його «інтелектуалізації» збільшилася всього на 10%. «Заздалегідь, - говорить Костянтин Гусаков, - ця будівля була «напхана» всіма можливими на сьогоднішній день технологіями».

Сьогодні переговори з оренди приміщень тривають, у зв'язку з чим остаточні цифри можуть ще змінитися. «Інвестиції в будівництво - один з найбільш високодохідних видів інвестицій, - каже Віктор Штиль, - якщо вони правильно і з розумінням вкладені».

Орендні ставки, за оцінками ріелторів, у «Новинським Пасажі» виявилися на 10-15% вище, ніж в інших офісних комплексах. Однак пов'язано це, за словами Костянтина Гусакова, не стільки з собівартістю будівлі, скільки з його можливостями і престижем.

У зв'язку з тим, що «Новинський Пасаж» представляє собою три сегменти «в одному» (офісний, торговий і дозвільний), управляти такою будівлею складно. Як кажуть самі девелопери проекту, «наше завдання було не тільки в тому, щоб побудувати гарну будівлю до 2004 р., але в тому, щоб ця будівля до 2010 р. залишалася актуальною і відповідала вимогам клієнтів».

В цілому експерти обіцяють «Новінському, 31» саме райдужне майбутнє. Будівля має легенду, розташована в одному з кращих районів Москви і являє собою зразок милої деяким серцям «лужковської» архітектури.

Технічні характеристики

Загальна орендована площа: 48 663 кв.м

Площа офісних приміщень: 37 952 кв.м

Площа торгових приміщень: 10 711 кв.м

Послуги з управління будинком будуть надаватися відповідно до стандартів будівель класу «А»
Проект замовлений і розроблений ВАТ «Новинський бульвар, 31»

Керуючий проектом: ЗАТ «Стольний Град»

Юридичний консультант: Linklaters CIS

Генеральний підрядник: SKANSKA

Договір оренди: від 3-х років з можливістю продовження

Базова орендна ставка: офіс $ 545/кв.м в рік + ПДВ. Торговельні приміщення $ 1500-3000/кв.м в рік

Експлуатаційні витрати: $ 100/кв.м в рік + ПДВ

Норма паркувальних місць: 1 місце на 150 кв.м орендованої площі

Джерело: http://rozum-domu.at.ua/