Розумний дім

Каталог статей

В Росії починає створюватися повноцінний ринок „інтелектуальних будівель”, або „розумних” технологій в нерухомості. Зараз, за приблизними експертними оцінками, об”єм цього ринку не перевищує 200-250 млн доларів в рік, причому львина доля проектів припадає на Москву. Проте попит на такі рішення стійкий та поступово зростає. Замовники „інтелектуальних будівель” вже достатньо технічно підковані, і попит на такі технології стає все більш продуманим та детальним.

Формат замовлення

Класична концепція „розумного дому” з”явилася у США в 1970-х роках. Вона була орієнтована в першу чергу на економію таких ресурсів, як електрика, газ та вода.

Для американців такі ресурси були та залишаються досить дорогими, тому ідея виявилася дуже актуальною і почала швидко розвиватися. Зараз „розумний дім” – це цілий комплекс різноманітних програмних та апаратних модулів, пов”язаних єдиною системою керування. В нього входять системи безпеки, життєзабезпечення, електропостачання, зв”язку, обліку споживання ресурсів. При цьому з плином часу першочергова концепція змінилася – інтелектуалізація стала інструментом, що забезпечує не лише економію ресурсів, а також комфорт та безпеку.

У Росії „розумні будівлі” з”явилися в кінці 1990-х років. Тоді єдиними замовниками були заможні власники приватних домів, які робили замовлення в основному з міркувань іміджу. Не дивно, що концепція, яка стала поштовхом для розвитку цієї індустрії на Заході, в Росії не мала реального застосування. З однієї сторони, низький рівень доходів робив „розумний дім” недоступним для широких прошарків населення, а з іншої – через дешеві енергоресурси ставала непотрібною ідея економії. Проте, кількість замовлень на „розумні доми” від заможних клієнтів продовжує стабільно зростати.

Реальний розвиток галузі пов”язаний з економічним зростанням початку 2000-х років. У зв”язку з ростом бізнес-центрів та торгових комплексів як грибів після дощу, власникам та керуючим компаніям було необхідно мінімізувати значні витрати на утримання будівель. Саме тому вони звернулись до технології інтелектуалізації і комерційна нерухомість успадкувала початкову концепцію „розумного дому”. У Петербурзі елементи „інтелектуальної будівлі” впроваджувались, наприклад, у торговому комплексі „Галерея 1814”, бізнес-центрах „Веда-Хаус” та „Регент-Хол”, в готелі Grand Hotel Emerald та на Ладожському вокзалі.

Зі зростанням замовлень від корпоративних клієнтів стали розвиватися і самі компанії-інсталятори. Зазвичай, всі вони починали працювати з якою-небудь однією підсистемою, а потім „виростали” до провайдерів комплексних послуг.

Поява корпоративних клієнтів привела до чіткого поділу галузі на два напрями:

комерційні проекти зараз називають „інтелектуальними будівлями”, або „розумними офісами”, а термін „розумний дім” закріпився на приватною нерухомістю.

Як зекономити

Чим привабливі „інтелектуальні будівлі” для бізнесу? Витратна частина бюджету на експлуатацію комерційного об”єкта складається в першу чергу з зарплат обслуговуючого персоналу та комунальних платежів. Інтелектуалізація будівлі дозволяє мінімізувати саме такі витрати. Керуюча УК „Регент-Хол” Наталія Передняя наводить наочний приклад : „Освітлення комплексу на 60 тис. кв.м, такого, як ТК „Сєнная”, коштує 2 тис. рублів за годину. Це саме той час, за який можна обійти комплекс та виключити світло. А інтелектуальна система, яка виключає світло одночасно по заданому сценарію, тільки на цьому зекономить 60 тис. в місяць. Те саме можна сказати про інші системи, наприклад про кондиціонування”.

„Інтелектуальна будівля” дозволяє значно скоротити штат обслуговуючого персоналу за рахунок того, що моніторинг всіх технологічних процесів веде автоматизована система. Співробітникам вже не потрібно постійно обходити будівлю та провіряти стан кожної підсистеми: все це автоматично виводиться на пульт керування. Таким чином, на долю працівників залишається проведення профілактичних робіт, та усунення несправностей. Тут, до речі, добре видно перевагу „інтелектуальної будівлі” саме як комплексного рішення. Альтернативний варіант – встановлення на об”єкті розокремлених систем – потребує присутності спеціаліста для кожної системи. Крім того, зручніше та ефективніше контролювати те що відбувається в будівлі за допомогою єдиного інтерфейсу користувача.

Зазвичай, керуюча компанія або власник перед втіленням проекту проводить розрахунок можливої вигоди. Наприклад, у випадку „Регент-Хола” економія складе 150-200 тис. рублів в місяць. Сума порівняно невелика, але потрібно враховувати, що площа цього комплексу чуть менша 12 тис. кв. м. На великих площах можна зекономити набагато значнішу суму. Крім того грошову вигоду не потрібно сприймати як єдину перевагу „інтелектуальних будівель”. Завдяки інтелектуалізації з”являються переваги, які неможливо виміряти числами, - оперативний контроль, зручність єдиного пульта керування та єдиної системи моніторингу, централізований облік ресурсів, та й підвищена ефективність роботи з людьми завдяки невеликому штату.

Інвестиції в „інтелектуальну” комерційну нерухомість – це дуже вигідні вклади у середьостроковій та довгостроковій перспективі. Тарифи на комунальні послуги зараз в Росії значно нижчі, ніж на Заході, але все таки постійно зростають та через три-п”ять років будуть значно вищими, ніж зараз. Те саме стосується і зарплат: з часом більший штат співробітників ставатиме все більшим тягарем.

Важливо також мати на увазі, що такі інвестиції дають порівняно швидку віддачу.

Вартість інтелектуалізації комерційного об”єкта, за оцінками експертів, може складати до 10% загальної вартості девелоперського проекту. І хоч сама інтелектуальна система окупиться до 10 років, період окупності всієї будівлі через таке подорожчання зросте ненабагато, в найгіршому випадку на пів року.

Приватний сектор

В сегменті житлової нерухомості мотиви для вибору інтелектуальних технологій – інші. Не дивлячись на перманентне зростання тарифів, економія на комунальних платежах з допомогою „розумного дому” найближчим часом недоречна. Переважно вартість проекту інтелектуалізації складає від 50 до 300 тис. доларів. Термін окупності „розумного” заміського дому, зазвичай, набагато більший 10 років, а відносно міських квартир, то тут говорити про окупність взагалі недоречно.

Проте як основний стимул для росту ринку виступає інший актуальний тренд – божевільне зростання ціни на житло. Замісник директора Baltic Engineering Group Олексій Аханов, наводить простий приклад: „Квартира, яка два роки тому коштувала 50 тис. доларів, тепер коштує 200 тис. Вартість системи, „розумний дім” при цьому не змінилася – хороші проекти починаються від 50 тис. Таким чином, 50% за „інтелект” перетворилися на 20%”. Складова інтелектуальних технологій у собівартості квартири значно скоротилася, що буде сприяти їх подальшому поширенню. З іншої сторони, сьогодні купівля квартири все частіше розглядається як вигідне капіталовкладення, а додатковий вклад в інтелектуалізацію підвищує привабливість житлової площі.

До таких переваг варто додати можливість поступово розвивати та доповнювати проект. Якщо під час ремонту, на етапі „голих стін”, закласти кабельну мережу, то в господаря з”явиться можливість розширювати систему по мірі появи коштів. Можна порівняти такий підхід з кредитом, де роль першого внеску відіграє кабель.

Правда, в даному випадку „перший внесок” обов”язковий: існують безпровідні системи, але їх функціональність порівняно з кабельними дуже обмежена і не дозволяє реалізувати більшість важливих функцій „розумного дому”. На жаль бувають випадки, коли клієнт звертається з „інтелектуальними” запитами вже після ремонту.

Про перспективи

Сьогодні у приватному секторі з”являється все більше замовників і самим „гарячим” напрямком розвитку ринку стають не індивідуальні доми, а приватні квартири. Вже зараз квартири складають половину замовлень на „розумний дім”. В майбутньому це стане дуже важливим сегментом ринку. Поки що проблема полягає в тому, що інтелектуальні рішення не можна поставити на потік: кожний проект унікальний. І з ростом „розумних квартир” обов”язково стане потрібним набір типових рішень.

Імпульсом до розвитку ринку служить також активізація об”єднань мешканців.

Члени таких об”єднань виявляють інтерес до комплексних систем безпеки, диспетчеризації та обліку ресурсів, тому що зацікавлені у фізичній безпеці та безпеці майна, в скороченні витрат на експлуатацію інженерних систем дому, в об”єктивній інформації про якість комунальних послуг. В червні 2006 року в Перербурзі на Ленінському проспекті була завершена реалізація пілотного проекту „розумного дому”. В обладнанні 16-поверхової будівлі „розумними” технологіями приймали участь більше десяти петербуржських та московських компаній. Проект отримав високу оцінку та підтримку керівництва Санкт-Петербургу. Стало відомо про аналогічний проект експериментального дому на Гражданському проспекті.

Прогнозується розповсюдження таких рішень для об”єднань мешканців.

По суті, будь-який проект з елементами „розумного дому” – це поєднання приємного з корисним. Приємне тут – підвищений комфорт та престижність, а корисне – економія на експлуатації та зручність керування. Проекти інтелектуальних будівель відрізняються один від одного лише відношенням таких складових. У Європі та США вони націлені в більшій мірі на ефективність. В Росії така мотивація поки що характерна в основному для операторів комерційної нерухомості, а в приватному секторі головною мотивацією, не дивлячись ні на що, залишається престиж. Але, враховуючи описані вище тенденції можна стверджувати, що скоро маятник неодмінно качнеться в сторону проектів, націлених на скорочення витрат та підвищення керованості.